Logement passoire thermique - règles et conseils

Face à l'urgence climatique, l'arsenal législatif se durcit progressivement pour lutter efficacement contre les passoires thermiques. Dès le début de 2023, la location de biens immobiliers classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été interdite.

La même année, une directive du Parlement Européen a été adoptée, visant à imposer aux propriétaires de ces logements la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Quels logements sont concernés ? 

Les passoires thermiques, estimées à plus de 4 millions sur le territoire français, se caractérisent par une consommation énergétique excessive et une pollution importante, souvent dues à des systèmes de chauffage et d'isolation défaillants. 

Majoritairement, ces bâtiments ont été construits avant 1975, une époque moins sensible aux performances énergétiques. Le DPE, obligatoire pour toute transaction immobilière, identifie ces logements par des notes F et G, indiquant une consommation d'énergie supérieure ou égale à 450 kWh/m²/an.

Les exigences en matière de performance énergétique des logements vont se renforcer progressivement dans les prochaines années :

• - Dès le 1er janvier 2025, les logements devront être classés de A à F ;
• - À partir du 1er janvier 2028, la classification exigée sera entre A et E ;
• - Et à partir du 1er janvier 2034, seuls les logements classés entre A et D seront conformes.
  
  

Loi climat et résilience : les impacts depuis 2023 

La loi Climat et résilience, effective depuis 2021, vise les logements les plus énergivores avec des sanctions progressives pour les locations. Elle introduit également, depuis le 1er avril 2023, l'obligation d'un audit énergétique préalable à la vente pour les propriétaires de passoires thermiques, avec des échéances futures pour les logements de classes E et D.

Le 14 mars 2023, une directive européenne (EPBD) a été votée pour réduire les émissions de gaz à effet de serre de 55 % d'ici 2030 et atteindre un parc immobilier neutre en carbone d'ici 2050. Cette mesure s'applique à tous les propriétaires, qu'ils soient occupants ou bailleurs.

Est-il interdit de vendre des passoires thermiques ? 

Bien que l'objectif soit de rénover le parc immobilier pour en diminuer l'empreinte carbone, aucune loi n'interdit explicitement la vente de biens classés F ou G. Toutefois, l'accès au crédit immobilier pour ces biens devient plus difficile, avec des banques exigeant des conditions plus strictes.

Vendre ou rénover : que faire ? 

Pour les propriétaires de passoires thermiques, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, la réalisation d'un audit énergétique est conseillée pour déterminer les travaux nécessaires à l'amélioration du DPE. L'éco-rénovation présente de nombreux avantages, tels que la valorisation du bien, la réduction des factures énergétiques et l'amélioration du confort.

La décision de vendre ou de rénover une passoire thermique dépend de plusieurs facteurs, notamment de l'état actuel du bien, des moyens financiers disponibles, et des objectifs à long terme du propriétaire. 

Cette décision dépend essentiellement de l'évaluation de l'état actuel du bien via un audit énergétique, qui détermine les travaux nécessaires et leur coût. Ce bilan permet de peser les coûts de rénovation par rapport à la plus-value potentielle après travaux, en tenant compte du budget disponible. Les objectifs à long terme, l'état du marché immobilier dans la zone concernée, et l'engagement personnel envers l'environnement sont également des facteurs décisifs. 

Les évolutions législatives autour de la performance énergétique des bâtiments indiquent qu'il peut être judicieux de procéder aux rénovations maintenant pour éviter des dépenses plus importantes à l'avenir. Réaliser une rénovation énergétique peut se traduire par une augmentation de la valeur du bien, une réduction des coûts énergétiques et une amélioration du confort, sans oublier un impact positif sur l'environnement.

Aides en 2024 pour la rénovation énergétique 

Le gouvernement propose plusieurs dispositifs pour inciter à la rénovation énergétique, parmi lesquels Ma Prime Rénov’, l’éco prêt à taux zéro, la TVA à taux réduit à 5,5 %, et les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE). Ces aides sont destinées à faciliter la réalisation de travaux d'isolation, de remplacement de systèmes de chauffage, et autres améliorations énergétiques. 

Pour y voir plus clair, voici les différentes aides actuellement disponibles :

1. 1.) MaPrimeRénov' : ce dispositif est destiné à soutenir les ménages dans leurs travaux de rénovation énergétique, offrant une subvention directe dont le montant dépend des revenus du foyer et du type de travaux entrepris. MaPrimeRénov' est accessible à tous les propriétaires, occupants ou bailleurs, ainsi qu'aux copropriétés pour des travaux dans les parties communes.
   
   
2. 2.) L’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ) : l'éco-PTZ permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêts. En 2024, ce prêt peut couvrir jusqu'à 30 000 euros de travaux par logement, offrant ainsi une solution de financement avantageuse sans frais supplémentaires.
   
   
3. 3.) Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) : ce dispositif oblige les fournisseurs d'énergie à promouvoir les économies d'énergie auprès de leurs clients. En contrepartie, les propriétaires peuvent recevoir des aides financières ou des réductions pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
   
   
4. 4.) La TVA à taux réduit : pour certains travaux de rénovation énergétique, une TVA réduite à 5,5% s'applique, permettant ainsi de diminuer le coût total des travaux.
   
   
5. 5.) Aides locales : en complément des aides nationales, certaines collectivités territoriales proposent leurs propres dispositifs de soutien à la rénovation énergétique. Ces aides peuvent prendre la forme de subventions, de prêts à taux préférentiels, ou d'exonérations fiscales.
   
   

Il est important de noter que l'accès à ces aides peut être soumis à certaines conditions, telles que la nature des travaux, le niveau de revenus du foyer, ou la performance énergétique visée par les rénovations.